Купівля житла за державною програмою лише на перший погляд здається звичайною угодою купівлі-продажу. Насправді, крім перевірки квартири або будинку, необхідно врахувати правила конкретної програми, строки бронювання коштів, порядок розрахунку з продавцем та обмеження, які виникають після оформлення права власності.
Найпоширеніша помилка покупців – спочатку домовитися з продавцем і передати завдаток, а вже потім з’ясовувати, чи підходить нерухомість під умови програми. У результаті можна втратити час, заброньовані кошти або сам завдаток.
Як приватний нотаріус в м. Бориспіль, я раджу починати не з передачі грошей, а з попередньої перевірки документів та правильного визначення програми, якою ви плануєте скористатися.
Матеріал підготовлено станом на 3 жовтня 2026 року. Умови державних програм і порядок їх фінансування можуть змінюватися, тому безпосередньо перед угодою їх потрібно перевіряти повторно.
Які державні програми сьогодні використовують для придбання житла
|
Програма |
Для кого вона призначена |
Як фінансується купівля |
Важливий строк |
|
Житловий сертифікат єВідновлення |
Для власників житла, знищеного внаслідок війни |
Кошти безготівково перераховуються продавцю |
30 днів після підтвердження бронювання |
|
Житловий ваучер |
На першому етапі – для визначених категорій ветеранів та осіб з інвалідністю внаслідок війни зі статусом ВПО, які виїхали з ТОТ |
До 2 млн грн безготівково продавцю або банку |
60 днів після бронювання |
|
єОселя |
Для пільгових категорій, ВПО та громадян, які відповідають житловим критеріям програми |
Іпотечний кредит через банк |
Строк кредиту – до 20 років |
|
Компенсація за постановою №719 |
Для окремих визначених законом категорій осіб та сімей, які перебувають на квартирному обліку |
Кошти надходять на спеціальний рахунок |
Використати потрібно протягом року |
Ці програми не можна механічно об’єднувати між собою. У кожної з них окремі умови участі, перевірки та використання коштів.
Що таке житловий сертифікат єВідновлення
Житловий сертифікат призначений для власників житла, яке було знищене внаслідок бойових дій і не підлягає відновленню. Його не потрібно плутати з виплатою на ремонт пошкодженого житла.
За сертифікатом можна придбати квартиру, житловий будинок, кімнату в гуртожитку або інвестувати кошти в новобудову. Сертифікат чинний протягом п’яти років. Нерухомість, придбану з його використанням, не можна відчужувати протягом п’яти років.
Житло можна придбати на первинному або вторинному ринку в дозволеному регіоні України. Нерухомість на тимчасово окупованій території або території активних бойових дій для такої купівлі не підходить.
Як проходить купівля житла за сертифікатом єВідновлення
1. Перевіряємо дані про знищене житло
Право власності на знищений об’єкт повинно бути внесене до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Якщо квартира або будинок оформлювалися до 2013 року і відомості залишилися лише в паперових архівах БТІ, право власності необхідно попередньо зареєструвати в електронному реєстрі.
Якщо у знищеного житла декілька співвласників, потрібно перевірити права кожного з них та визначити, хто і в якому розмірі отримав компенсацію.
2. Обираємо нерухомість і перевіряємо документи
До передачі завдатку продавець має надати документи на квартиру або будинок для попередньої перевірки.
Необхідно з’ясувати:
- на якій підставі продавець отримав право власності;
- чи немає арештів, іпотеки, заборон або інших обтяжень;
- чи не перебуває майно у спорі;
- чи потрібна згода другого з подружжя;
- чи немає серед власників дітей або недієздатних осіб;
- чи відповідають фактичне планування та площа технічним документам;
- чи зареєстроване право власності продавця в електронному реєстрі;
- чи погоджується продавець на безготівковий розрахунок за правилами програми.
Якщо купується житловий будинок, окремо перевіряються документи на земельну ділянку, її кадастровий номер, площа, цільове призначення та наявність обтяжень.
3. Бронюємо кошти
Після попередньої перевірки житла власник сертифіката подає звернення про бронювання коштів через Дію, ЦНАП або нотаріуса.
Якщо фінансування наявне, підтвердження надходить протягом п’яти днів. Якщо коштів тимчасово немає, звернення переходить до електронної черги.
Після підтвердження бронювання є 30 календарних днів, щоб завершити необхідні дії та посвідчити договір купівлі-продажу неруховості за дер. програмами.
Важливо розрізняти два строки. Сам житловий сертифікат чинний п’ять років, але після бронювання конкретної суми для оформлення угоди діє значно коротший строк – 30 днів.
4. Припиняємо право власності на знищене житло
Перед використанням сертифіката право власності на знищений об’єкт необхідно припинити.
Цю дію не варто проводити без попередньої перевірки документів і узгодження послідовності з нотаріусом. Практично безпечніше спочатку перевірити обране житло та отримати підтвердження бронювання, а вже потім припиняти право на знищений об’єкт і виходити на угоду.
Якщо знищене житло мало декількох співвласників, питання припинення прав потрібно врегулювати щодо кожного з них.
5. Посвідчуємо договір купівлі-продажу
У договорі зазначаються:
- повна вартість нерухомості;
- сума, що сплачується за житловим сертифікатом;
- розмір власних або кредитних коштів покупця, якщо вони використовуються;
- реквізити рахунку продавця;
- порядок і строки розрахунку;
- умови передачі житла;
- інформація про встановлені програмою обмеження.
Після посвідчення договору нотаріус реєструє право власності покупця та вносить необхідні відомості до відповідних реєстрів. Заброньовані кошти перераховуються безготівково на банківський рахунок продавця.
Продавець має заздалегідь розуміти, що кошти за сертифікатом він отримує не готівкою в кабінеті нотаріуса, а банківським переказом за процедурою програми.
Що робити, якщо вартості сертифіката недостатньо
Якщо квартира або будинок коштує дорожче, покупець може доплатити власні кошти або залучити кредитне фінансування.
Житловий сертифікат також можна використати як перший внесок або його частину за програмою єОселя.
Декілька житлових сертифікатів можна об’єднати для придбання одного об’єкта. Це може бути актуально, коли компенсацію отримали декілька співвласників або членів однієї сім’ї.
Якщо житло коштує дешевше за суму сертифіката, невикористана різниця покупцеві не виплачується. Тому ціну об’єкта та суму компенсації потрібно порівнювати до укладення домовленостей із продавцем.
Чи можна передавати продавцю завдаток
Закон не забороняє сторонам домовлятися про попередню оплату, однак у програмній угоді завдаток створює додатковий ризик.
Не рекомендую передавати значну суму до того, як:
- нотаріус перевірив документи на житло;
- продавець погодився на програмний порядок розрахунку;
- банк підтвердив можливість проведення платежу;
- покупець отримав підтвердження бронювання;
- визначено, хто сплачує податки, збори та витрати на оформлення.
Якщо сторони все ж укладають попередній договір або передають аванс, у документі потрібно чітко прописати умови його повернення. Зокрема, слід передбачити ситуації, коли угода не відбулася через відмову програми у фінансуванні, невідповідність житла її умовам, проблеми з документами продавця або відмову банку.
Звичайна розписка без опису цих обставин не забезпечує покупцеві належного захисту.
Які документи краще підготувати покупцеві
Точний перелік визначається після вивчення конкретної ситуації. Зазвичай для попередньої перевірки потрібні:
- паспорт або ID-картка;
- РНОКПП;
- документи про шлюб або його припинення;
- житловий сертифікат або витяг з інформацією про нього;
- підтвердження бронювання коштів;
- документи інших власників сертифікатів, якщо вони об’єднуються;
- інформація про власні кошти або кредит, якщо ціна житла більша за компенсацію;
- довіреність, якщо від імені покупця діє представник.
Від продавця, залежно від виду нерухомості, можуть знадобитися правовстановлювальні документи, технічний паспорт, звіт про оцінку, документи про сімейний стан, згода другого з подружжя, банківські реквізити та дозвіл органу опіки й піклування, якщо майно належить дитині.
Не варто орієнтуватися лише на універсальний список з інтернету. Спадщина, дарування, приватизація, судове рішення або купівля у шлюбі створюють різні юридичні обставини.
Житловий ваучер для ВПО з тимчасово окупованих територій
Житловий ваучер не є іншим найменуванням сертифіката єВідновлення.
Сертифікат отримує власник знищеного житла. Житловий ваучер на першому етапі призначений для визначених категорій ветеранів, ветеранок та осіб з інвалідністю внаслідок війни, які мають статус ВПО та перемістилися з тимчасово окупованої території.
Розмір ваучера становить 2 млн грн. Кошти можна спрямувати на придбання житла, інвестування в новобудову або перший внесок за кредитним договором. Виплата відбувається безготівково продавцю або банку. Декілька ваучерів членів сім’ї, які мають відповідне право, можна об’єднати.
Після бронювання коштів одержувач має 60 днів для придбання житла. Якщо угоду не завершено, бронювання анулюється, але кошти можна забронювати повторно.
Ваучер не можна використати для купівлі житла у батьків, чоловіка або дружини, дітей, рідних братів і сестер, баби, діда чи онуків. Послуги оцінювача, нотаріальні дії, адміністративний збір та обов’язкові податки і платежі оплачуються окремо, а не за рахунок ваучера.
З 1 серпня 2026 року діють додаткові перевірки. Зокрема, враховується припинення заявником або членами його сім’ї права власності на житло після 24 лютого 2022 року, використання окремих інших механізмів державної житлової підтримки та обставини реєстрації місця проживання на ТОТ. Тому черговість подання заяв на ваучер, єОселю та допомогу за постановою №998 потрібно погоджувати до початку оформлення.
Купівля житла за програмою єОселя
єОселя – це не безповоротна компенсація, а іпотечний кредит.
Для пільгових категорій, зокрема військовослужбовців, ветеранів, медиків, педагогів і науковців, ставка становить 3% протягом перших десяти років та 6% з одинадцятого року. Для ВПО та інших громадян, які відповідають житловим критеріям програми, базова ставка становить 7%, а з одинадцятого року – 10%. Максимальний строк кредитування – 20 років.
Попередня пропозиція в Дії ще не означає остаточного погодження кредиту. Банк окремо перевіряє платоспроможність покупця, його документи та обрану нерухомість.
До житла застосовуються вимоги щодо площі, вартості та року введення будинку в експлуатацію. Наприклад, у Київській області для більшості категорій під програму зазвичай підходить житло, якому не більше трьох років. Для ВПО дозволяється житло віком до 20 років у всіх регіонах, де працює програма.
Саме тому квартира, яку покупець вважає фінансово доступною, може не пройти банківську перевірку через рік будівництва, площу, вартість одного квадратного метра або юридичні недоліки.
Окремо потрібно запланувати початковий внесок і супутні витрати. В офіційному прикладі Укрфінжитла використовується початковий внесок у розмірі 20%, а також враховуються банківська комісія, оцінка, страхування та нотаріальне оформлення. Фактичні умови залежать від банку та конкретного позичальника.
Додаткова підтримка для ВПО та мешканців територій бойових дій
Для окремих позичальників, які відповідають умовам постанови №998, держава може компенсувати:
- 70% початкового внеску, якщо його розмір не перевищує 30% вартості житла;
- 70% щомісячного платежу за кредитом і відсотками протягом першого року в межах установленого ліміту;
- до 40 тис. грн витрат на оформлення угоди.
Заява на таку допомогу подається через обраний банк до видачі кредиту. Після оформлення іпотеки звернутися за компенсацією заднім числом не можна.
Придбання житла за постановою Кабінету Міністрів №719
Постанова №719 – це не загальна програма для всіх військовослужбовців або ветеранів.
Вона передбачає грошову компенсацію для окремих визначених законодавством категорій членів сімей загиблих або померлих Захисників і Захисниць та осіб з інвалідністю внаслідок війни, які відповідають установленим умовам і перебувають на квартирному обліку.
Після ухвалення рішення кошти надходять на спеціальний рахунок в уповноваженому банку. Використати їх потрібно протягом року для придбання житла в будинку, прийнятому в експлуатацію, на первинному або вторинному ринку.
Перед перерахуванням коштів договір перевіряє відповідний орган. Якщо умови договору відповідають Порядку, заявнику надається письмова згода на перерахування компенсації. Кошти не передаються продавцю готівкою.
Якщо житло коштує дорожче за надану компенсацію, різницю можна поповнити власними коштами або коштами з інших дозволених джерел. Якщо ціна договору нижча за суму компенсації, невикористаний залишок повертається до бюджету. Чинний порядок також дозволяє за визначених умов спрямовувати частину компенсації на витрати, пов’язані з придбанням і оформленням права власності, якщо це правильно відображено в договорі.
Головна практична особливість постанови №719 полягає в тому, що проєкт договору, сума, склад майбутніх власників і порядок переказу коштів мають відповідати рішенню про призначення компенсації. Тому погоджувати текст договору потрібно до його підписання, а не після.
Що перевіряє нотаріус перед угодою
Незалежно від обраної державної програми, нотаріус перевіряє юридичну можливість відчуження майна та документи сторін.
Зокрема, перевіряються:
- право власності продавця;
- арешти, заборони, іпотека та інші обтяження;
- повноваження представника, якщо хтось діє за довіреністю;
- сімейний стан сторін і необхідність згоди другого з подружжя;
- права дітей та інших співвласників;
- відповідність документів даним державних реєстрів;
- передбачені програмою сертифікати, ваучери, рішення та бронювання;
- банківські реквізити й порядок розрахунку;
- джерела власної доплати покупця;
- наявність установлених законом обмежень.
Однак нотаріальна перевірка не замінює технічного огляду нерухомості. Стан будинку, комунікацій, ремонту та приховані будівельні дефекти доцільно перевіряти окремо із залученням відповідного спеціаліста.
Що раджу зробити до передачі будь-яких коштів
Надішліть нотаріусу:
- інформацію про програму, якою плануєте скористатися;
- сертифікат, ваучер або рішення про призначення компенсації;
- інформацію про статус бронювання коштів;
- правовстановлювальні документи продавця;
- технічний паспорт або основні технічні характеристики об’єкта;
- погоджену із продавцем ціну;
- інформацію про власну доплату або кредит;
- проєкт попереднього договору, якщо рієлтор або продавець уже запропонував його підписати.
Після попередньої перевірки можна визначити реальний перелік документів, порядок розрахунку та безпечну послідовність дій.
Поширені запитання
Чи можна придбати житло за єВідновленням у Борисполі?
Так, якщо обраний об’єкт має належно оформлені документи, не розташований на забороненій території та відповідає умовам програми.
Чи можна купити приватний будинок?
Так. Але разом із документами на будинок обов’язково перевіряються права на земельну ділянку. Будинок і земля не повинні мати суперечностей у площі, адресі, власниках та реєстраційних даних.
Чи можна об’єднати сертифікати?
Декілька житлових сертифікатів можна об’єднати для придбання одного об’єкта. Так само за відповідних умов можна об’єднати декілька житлових ваучерів. Водночас сертифікат єВідновлення і житловий ваучер є різними механізмами та не повинні сприйматися як взаємозамінні виплати.
Чи можна придбати житло дорожче за суму допомоги?
Так. Різницю можна сплатити власними або кредитними коштами. Джерела та порядок доплати потрібно зафіксувати в договорі.
Чи можна відразу продати придбану квартиру?
Житло, придбане за сертифікатом єВідновлення або житловим ваучером, не можна відчужувати протягом п’яти років. Житло, придбане за єОселею, перебуває в іпотеці до виконання кредитних зобов’язань.
Що станеться, якщо не встигнути оформити угоду?
За сертифікатом єВідновлення бронювання діє 30 днів, за житловим ваучером – 60 днів. Якщо строк пропущено, бронювання скасовується і процедуру доведеться проходити повторно.
Хто обирає нотаріуса?
Нотаріуса погоджують покупець і продавець, а за кредитної угоди – також банк. Важливо, щоб нотаріус мав необхідний доступ до реєстрів і працював з обраною державною програмою.
Нотаріуса обирають покупець і продавець за взаємною домовленістю. Якщо угода проводиться в межах державної програми або із залученням банку, варто заздалегідь уточнити, чи працює обраний нотаріус із відповідною програмою
Головне, що потрібно пам’ятати
Державна програма допомагає профінансувати купівлю житла, але не скасовує ризиків звичайної угоди з нерухомістю.
Перед завдатком потрібно перевірити і сам об’єкт, і право покупця використати конкретний вид допомоги. Продавець має розуміти строки та порядок безготівкового розрахунку, а в договорі потрібно правильно розділити кошти програми, власну доплату та кредитне фінансування.
Завчасна перевірка документів дозволяє не втрачати строк бронювання, уникнути непогоджених витрат і провести купівлю без зайвих затримок.
Для попередньої консультації та перевірки документів можна звернутися до приватного нотаріуса в місті Бориспіль Остапенко Євгенії Євгенієвни.
Адреса: м. Бориспіль, вул. Київський шлях, 1-Д, корпус 3
Телефон: +38 (050) 312 03 00
Документи кожної угоди розглядаються індивідуально. Точний перелік, порядок розрахунку й можливість використання державної програми визначаються після перевірки конкретного об’єкта та обставин сторін.